Полный экспертный и инвестиционный гид (Валенсия)

Покупка недвижимости в Испании нерезидентом — это законная, прозрачная и понятная процедура, если она правильно организована.
Иностранец может свободно купить квартиру, дом или инвестиционный объект, однако без знания местных правил легко допустить ошибки, которые приводят к финансовым потерям.

SunLine real estate сопровождает нерезидентов при покупке недвижимости в Валенсии: от первичного анализа и расчёта бюджета до нотариального оформления, регистрации и налогового сопровождения.

Ниже описан очень подробный гайд исключительно из фактов без всякой воды.

Кто считается нерезидентом в Испании

С точки зрения испанского законодательства нерезидентом считается лицо, которое:

проживает в Испании менее 183 дней в году
не является налоговым резидентом
не имеет центра экономических и жизненных интересов в стране

Важно понимать:
статус нерезидента никак не ограничивает право собственности на недвижимость в Испании.

Может ли нерезидент купить недвижимость в Испании

Да. Ограничений по гражданству нет.

Покупать недвижимость могут:

граждане стран ЕС
граждане Великобритании
граждане Украины, Израиля, Казахстана и других стран
физические и юридические лица

Обязательное условие — наличие NIE.

NIE — обязательный номер иностранца

NIE (Número de Identidad de Extranjero) необходим для:

подписания договоров
открытия банковского счёта
оплаты налогов
регистрации недвижимости

Получить NIE можно:

лично в Испании
через консульство
дистанционно по доверенности

SunLine организует получение NIE без необходимости приезда в Испанию.

Банковский счёт для покупки недвижимости

Для проведения сделки и оплаты налогов требуется счёт в испанском банке.

Банк запрашивает:

паспорт
NIE
подтверждение происхождения средств
налоговую декларацию или справку о доходах

Это стандартные требования AML (против отмывания средств).

Пошаговый процесс покупки недвижимости нерезидентом

1. Reserva (бронирование)

Подписывается договор резерва и вносится депозит (обычно 3 000–10 000 €).
Объект снимается с рынка.

2. Юридическая проверка объекта

Проверяются:

Nota Simple
ипотеки
аресты (embargos)
долги по comunidad
задолженность по IBI
соответствие кадастру
лицензии и статус недвижимости

3. Contrato de Arras

Предварительный договор купли-продажи.
Покупатель вносит 10% от стоимости.

отказ покупателя → потеря задатка
отказ продавца → возврат в двойном размере

4. Подписание Escritura

Сделка оформляется у нотариуса.
Происходит окончательный расчёт и передача ключей.

5. Регистрация

Право собственности регистрируется в Registro de la Propiedad.

Налоги и расходы при покупке

Вторичный рынок (reventa)

ITP — 10% (Валенсия)
нотариус — ~0,5–1%
registro — ~0,3–0,5%

Новострой

IVA — 10%
AJD — ~1,5%
нотариус — ~0,5–1%
registro — ~0,3–0,5%

Общий бюджет расходов:
обычно 12–14% от стоимости объекта.

Ипотека для нерезидентов

Испанские банки выдают ипотеку нерезидентам:

50–70% от стоимости
срок до 20–30 лет
ставка выше, чем для резидентов

Требуются подтверждённые доходы и налоговая прозрачность.
SunLine помогает с легализацией денег в Испании и сопровождает процесс получения одобрения ипотеки.

Налоги после покупки недвижимости

Нерезидент обязан платить:

IBI

Муниципальный налог — ежегодно.

IRNR

Налог нерезидента:

если объект не сдаётся — начисляется условный доход
если сдаётся — налог с фактической прибыли

Ставка:

19% — для резидентов ЕС
24% — для третьих стран

Инвестиционный анализ недвижимости в Валенсии

Валенсия — один из самых сбалансированных рынков Испании для инвесторов-нерезидентов.

Почему инвесторы выбирают Валенсию

стабильный спрос на аренду
развитая инфраструктура
рост цен без резких “пузырей”
высокая ликвидность при перепродаже
более низкий порог входа, чем в Мадриде и Барселоне

Рынок подходит как для сохранения капитала, так и для арендного дохода.

Какие объекты наиболее ликвидны

По практике SunLine, лучше всего работают:

квартиры 2-3 спальни
площадь 65–100 м²
районы с транспортом и сервисами
объекты без юридических рисков

Мы не рекомендуем объекты, которые сложно продать в будущем.

Пример расчёта доходности аренды

Исходные данные

Цена квартиры: 220 000 €
Расходы при покупке (~12%): 26 400 €
Общий бюджет: 246 400 €

Долгосрочная аренда

аренда: 1 100 – 1 400 € / месяц
годовой доход: ~15 000 €
годовой расходы: ~1 800 €

Чистая доходность (ROI):
≈ 5 – 8% годовых

Максимальная доходность достигается не ценой, а правильной стратегией.

Основные риски для нерезидента

покупка с арестами
долги comunidad
отсутствие лицензий
ошибки в кадастре \ регистро
плохо проверенные документы

SunLine проверяет объект до подписания arras, а не после.

Почему нерезиденты выбирают SunLine real estate

специализация на нерезидентах
глубокое знание рынка Валенсии
сопровождение на русском языке
юридическая и налоговая экспертиза
инвестиционный анализ до покупки
сопровождение до полной регистрации

Мы не продаём объект, если он не проходит нашу проверку.

Частые вопросы нерезидентов

Можно ли купить дистанционно?
Да, по нотариальной доверенности.

Сколько длится сделка?
В среднем 3–6 недель.

Можно ли сдавать недвижимость?
Да, при соблюдении законных требований.

Платит ли нерезидент налог при продаже?
Да, налог на прирост капитала + удержание 3%.

Получите экспертный анализ перед покупкой

Перед тем как подписывать резерв или arras, вы можете:

прислать выбранный объект
получить юридический и инвестиционный анализ
понять реальные цифры доходности
избежать ошибок на десятки тысяч евро

Консультация бесплатна.
Работаем с нерезидентами в Валенсии.
Ответ — в течение 24 часов.

Итог

Покупка недвижимости в другой стране — это всегда расчёт.
SunLine помогает сделать этот расчёт правильно.

Получите профессиональную консультацию

Если вы планируете покупку недвижимости в Испании как нерезидент:

мы рассчитаем бюджет
проверим объект
объясним налоги
организуем сделку безопасно

📍 SunLine real estate — Валенсия
📞 Консультация по покупке недвижимости для нерезидентов

WhatsApp +34 627 876 669

Оставить заявку