Повний експертний та інвестиційний гід (Валенсія)

Купівля нерухомості в Іспанії нерезидентом — це законна, прозора та зрозуміла процедура, якщо вона правильно організована.
Іноземець може вільно купити квартиру, будинок або інвестиційний об’єкт, однак без знання місцевих правил легко допустити помилки, які призводять до фінансових втрат.

SunLine real estate супроводжує нерезидентів при купівлі нерухомості у Валенсії: від первинного аналізу та розрахунку бюджету до нотаріального оформлення, реєстрації та податкового супроводження.

Нижче описаний дуже детальний гід виключно з фактів без жодної води.

Хто вважається нерезидентом в Іспанії

З точки зору іспанського законодавства нерезидентом вважається особа, яка:

проживає в Іспанії менше 183 днів на рік
не є податковим резидентом
не має центру економічних та життєвих інтересів у країні

Важливо розуміти:
статус нерезидента ніяк не обмежує право власності на нерухомість в Іспанії.

Чи може нерезидент купити нерухомість в Іспанії

Так. Обмежень за громадянством немає.

Купувати нерухомість можуть:

громадяни країн ЄС
громадяни Великобританії
громадяни України, Ізраїлю, Казахстану та інших країн
фізичні та юридичні особи

Обов’язковою умовою є наявність NIE.

NIE — обов’язковий номер іноземця

NIE (Número de Identidad de Extranjero) необхідний для:

підписання договорів
відкриття банківського рахунку
оплати податків
реєстрації нерухомості

Отримати NIE можна:

особисто в Іспанії
через консульство
дистанційно за дорученням

SunLine організовує отримання NIE без необхідності приїзду в Іспанію.

Банківський рахунок для покупки нерухомості

Для проведення угоди та оплати податків потрібен рахунок в іспанському банку.

Банк запитує:

паспорт
NIE
підтвердження походження коштів
податкову декларацію або довідку про доходи

Це стандартні вимоги AML (проти відмивання коштів).

Покроковий процес купівлі нерухомості нерезидентом

1. Reserva (бронювання)

Підписується договір резерву та вноситься депозит (зазвичай 3 000–10 000 €).
Об’єкт знімається з ринку.

2. Юридична перевірка об’єкта

Перевіряються:

Nota Simple
іпотеки
арешти (embargos)
борги по comunidad
заборгованість по IBI
відповідність кадастру
ліцензії та статус нерухомості

3. Contrato de Arras

Попередній договір купівлі-продажу.
Покупець вносить 10% від вартості.

відмова покупця → втрата завдатку
відмова продавця → повернення в подвійному розмірі

4. Підписання Escritura

Угода оформляється у нотаріуса.
Відбувається остаточний розрахунок та передача ключів.

5. Реєстрація

Право власності реєструється в Registro de la Propiedad.

Податки та витрати при купівлі

Вторинний ринок (reventa)

ITP — 10% (Валенсія)
нотаріус — ~0,5–1%
registro — ~0,3–0,5%

Новобудова

IVA — 10%
AJD — ~1,5%
нотаріус — ~0,5–1%
registro — ~0,3–0,5%

Загальний бюджет витрат:
зазвичай 12–14% від вартості об’єкта.

Іпотека для нерезидентів

Іспанські банки видають іпотеку нерезидентам:

50–70% від вартості
термін до 20–30 років
ставка вища, ніж для резидентів

Потрібні підтверджені доходи та податкова прозорість.
SunLine допомагає з легалізацією грошей в Іспанії та супроводжує процес отримання схвалення іпотеки.

Податки після покупки нерухомості

Нерезидент зобов’язаний платити:

IBI

Муніципальний податок — щорічно.

IRNR

Податок нерезидента:

якщо об’єкт не здається — нараховується умовний дохід
якщо здається — податок з фактичного прибутку

Ставка:

19% — для резидентів ЄС
24% — для третіх країн

Інвестиційний аналіз нерухомості в Валенсії

Валенсія — один з найзбалансованіших ринків Іспанії для інвесторів-нерезидентів.

Чому інвестори обирають Валенсію

стабільний попит на оренду
розвинута інфраструктура
зростання цін без різких “пузирів”
висока ліквідність при перепродажу
нижчий поріг входу, ніж у Мадриді та Барселоні

Ринок підходить як для збереження капіталу, так і для орендного доходу.

Які об’єкти найбільш ліквідні

За практикою SunLine, найкраще працюють:

квартири 2-3 спальні
площа 65–100 м²
райони з транспортом і сервісами
об’єкти без юридичних ризиків

Ми не рекомендуємо об’єкти, які складно продати в майбутньому.

Приклад розрахунку доходності оренди

Вихідні дані

Ціна квартири: 220 000 €
Витрати при покупці (~12%): 26 400 €
Загальний бюджет: 246 400 €

Довгострокова оренда

оренда: 1 100 – 1 400 € / місяць
річний дохід: ~15 000 €
річні витрати: ~1 800 €

Чиста дохідність (ROI):
≈ 5 – 8% річних

Максимальна дохідність досягається не ціною, а правильною стратегією.

Основні ризики для нерезидента

покупка з арештами
борги comunidad
відсутність ліцензій
помилки в кадастрі регистро
погано перевірені документи

SunLine перевіряє об’єкт до підписання arras, а не після.

Чому нерезиденти обирають SunLine real estate

спеціалізація на нерезидентах
глибоке знання ринку Валенсії
супровід російською мовою
юридична та податкова експертиза
інвестиційний аналіз до покупки
супровід до повної реєстрації

Ми не продаємо об’єкт, якщо він не проходить нашу перевірку.

Часті питання нерезидентів

Чи можна купити дистанційно?
Так, за нотаріальною довіреністю.

Скільки триває угода?
В середньому 3–6 тижнів.

Чи можна здавати нерухомість?
Так, за дотриманням законних вимог.

Чи платить нерезидент податок при продажу?
Так, податок на приріст капіталу + утримання 3%.

Отримайте експертний аналіз перед покупкою

Перед тим як підписувати резерв або arras, ви можете:

надіслати обраний об’єкт
отримати юридичний та інвестиційний аналіз
зрозуміти реальні цифри доходності
уникнути помилок на десятки тисяч євро

Консультація безкоштовна.
Працюємо з нерезидентами у Валенсії.
Відповідь — протягом 24 годин.

Висновок

Купівля нерухомості в іншій країні — це завжди розрахунок.
SunLine допомагає зробити цей розрахунок правильно.

Отримайте професійну консультацію

Якщо ви плануєте купівлю нерухомості в Іспанії як нерезидент:

ми розрахуємо бюджет
перевіримо об’єкт
пояснимо податки
організуємо угоду безпечно

📍 SunLine real estate — Валенсія
📞 Консультація з купівлі нерухомості для нерезидентів

WhatsApp +34 627 876 669

Залишити заявку

Придбання нерухомості в Іспанії нерезидентом