Compra de bienes raíces en España por un no residente
Guía completa de expertos e inversión (Valencia)
La compra de bienes raíces en España por un no residente es un procedimiento legal, transparente y comprensible, si se organiza correctamente.
Un extranjero puede comprar libremente un apartamento, una casa o un objeto de inversión, sin embargo, sin conocer las reglas locales, es fácil cometer errores que pueden llevar a pérdidas financieras.
SunLine real estate acompaña a los no residentes en la compra de bienes raíces en Valencia: desde el análisis inicial y el cálculo del presupuesto hasta la formalización notarial, el registro y el acompañamiento fiscal.
A continuación se describe una guía muy detallada exclusivamente de hechos sin ninguna palabrería.
¿Quién se considera no residente en España?
Desde el punto de vista de la legislación española, se considera no residente a la persona que:
- reside en España menos de 183 días al año
- no es residente fiscal
- no tiene un centro de intereses económicos y vitales en el país
Es importante entender:
el estatus de no residente no limita de ninguna manera el derecho de propiedad sobre bienes raíces en España.
¿Puede un no residente comprar bienes raíces en España?
Sí. No hay restricciones por nacionalidad.
Pueden comprar bienes raíces:
- ciudadanos de países de la UE
- ciudadanos del Reino Unido
- ciudadanos de Ucrania, Israel, Kazajistán y otros países
- personas físicas y jurídicas
Un requisito obligatorio es tener un NIE.
NIE — número de identificación de extranjero obligatorio
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es necesario para:
- firmar contratos
- abrir una cuenta bancaria
- pagar impuestos
- registrar bienes raíces
Se puede obtener el NIE:
- personalmente en España
- a través del consulado
- de forma remota mediante poder
SunLine organiza la obtención del NIE sin necesidad de viajar a España.
Cuenta bancaria para la compra de bienes raíces
Para llevar a cabo la transacción y pagar impuestos se requiere una cuenta en un banco español.
El banco solicita:
- pasaporte
- NIE
- comprobante del origen de los fondos
- declaración de impuestos o certificado de ingresos
Estos son los requisitos estándar de AML (anti lavado de dinero).
Proceso paso a paso para la compra de bienes raíces por un no residente
1. Reserva
Se firma un contrato de reserva y se realiza un depósito (generalmente 3 000–10 000 €).
El objeto se retira del mercado.
2. Verificación legal del objeto
Se verifican:
- Nota Simple
- hipotecas
- embargos
- deudas de comunidad
- deuda de IBI
- conformidad catastral
- licencias y estado de la propiedad
3. Contrato de Arras
Contrato preliminar de compraventa.
El comprador realiza un pago del 10% del precio.
- renuncia del comprador → pérdida del depósito
- renuncia del vendedor → devolución en doble
4. Firma de Escritura
La transacción se formaliza ante notario.
Se realiza el pago final y se entregan las llaves.
5. Registro
El derecho de propiedad se registra en el Registro de la Propiedad.
Impuestos y gastos al comprar
Mercado secundario (reventa)
- ITP — 10% (Valencia)
- notario — ~0,5–1%
- registro — ~0,3–0,5%
Obra nueva
- IVA — 10%
- AJD — ~1,5%
- notario — ~0,5–1%
- registro — ~0,3–0,5%
Presupuesto total de gastos:
generalmente 12–14% del precio del objeto.
Hipoteca para no residentes
Los bancos españoles otorgan hipotecas a no residentes:
- 50–70% del precio
- plazo de 20–30 años
- tasa más alta que para residentes
Se requieren ingresos comprobados y transparencia fiscal.
SunLine ayuda con la legalización de dinero en España y acompaña el proceso de obtención de aprobación de hipoteca.
Impuestos después de comprar una propiedad
El no residente está obligado a pagar:
IBI
Impuesto municipal — anualmente.
IRNR
Impuesto de no residentes:
- si la propiedad no se alquila — se aplica un ingreso presunto
- si se alquila — impuesto sobre la ganancia real
Tasa:
- 19% — para residentes de la UE
- 24% — para países terceros
Análisis de inversión en propiedades en Valencia
Valencia es uno de los mercados más equilibrados de España para inversores no residentes.
Por qué los inversores eligen Valencia
- demanda estable de alquiler
- infraestructura desarrollada
- crecimiento de precios sin “burbujas” bruscas
- alta liquidez en la reventa
- umbral de entrada más bajo que en Madrid y Barcelona
El mercado es adecuado tanto para preservación de capital como para ingresos por alquiler.
Qué propiedades son más líquidas
Según la práctica de SunLine, funcionan mejor:
- apartamentos de 2-3 habitaciones
- superficie de 65–100 m²
- zonas con transporte y servicios
- propiedades sin riesgos legales
No recomendamos propiedades que sean difíciles de vender en el futuro.
Ejemplo de cálculo de rentabilidad de alquiler
Datos iniciales
- Precio del apartamento: 220 000 €
- Gastos al comprar (~12%): 26 400 €
- Presupuesto total: 246 400 €
Alquiler a largo plazo
- alquiler: 1 100 – 1 400 € / mes
- ingreso anual: ~15 000 €
- gastos anuales: ~1 800 €
Rentabilidad neta (ROI):
≈ 5 – 8% anuales
La máxima rentabilidad se alcanza no por el precio, sino por la estrategia correcta.
Principales riesgos para no residentes
- compra con embargos
- deudas comunidad
- falta de licencias
- errores en el catastro registro
- documentos mal verificados
SunLine verifica la propiedad antes de firmar arras, no después.
Por qué los no residentes eligen SunLine real estate
- especialización en no residentes
- profundo conocimiento del mercado de Valencia
- acompañamiento en ruso
- experticia legal y fiscal
- análisis de inversión antes de la compra
- acompañamiento hasta la completa inscripción
No vendemos una propiedad si no pasa nuestra verificación.
Preguntas frecuentes de no residentes
¿Se puede comprar a distancia?
Sí, mediante poder notarial.
¿Cuánto dura la transacción?
En promedio 3–6 semanas.
¿Se puede alquilar la propiedad?
Sí, cumpliendo con los requisitos legales.
¿Paga el no residente impuestos al vender?
Sí, impuesto sobre la ganancia de capital + retención del 3%.
Obtenga un análisis experto antes de comprar
Antes de firmar el depósito o arras, puede:
- enviar la propiedad elegida
- obtener análisis legal e inversión
- entender las cifras reales de rentabilidad
- evitar errores por decenas de miles de euros
La consulta es gratuita.
Trabajamos con no residentes en Valencia.
Respuesta — dentro de 24 horas.
Conclusión
La compra de bienes raíces en otro país siempre es un cálculo.
SunLine ayuda a hacer este cálculo correctamente.
Obtenga una consulta profesional
Si planea comprar bienes raíces en España como no residente:
- calcularemos el presupuesto
- verificaremos el objeto
- explicaremos los impuestos
- organizamos la transacción de forma segura
📍 SunLine real estate — Valencia
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