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Hipoteca en España para ciudadanos de la UE y de Ucrania: Cómo comprar propiedad en 2025
La hipoteca inmobiliaria es una forma accesible de comprar un apartamento en España.
El tema de la hipoteca de vivienda en España es muy amplio, pero solo te contaremos la parte que conocemos por nuestra experiencia personal. Todas las cifras en el artículo son promedios; todo depende de muchos factores y del banco específico en el reino de España.
En 2025, los ciudadanos de la UE y Ucrania pueden beneficiarse de tasas bajas y condiciones flexibles, a pesar de las diferencias en el estatus de residente y las fuentes de ingresos. Este artículo explica cómo obtener una hipoteca en España para extranjeros, qué documentos se necesitan, cifras reales y cómo los ingresos de la UE, Ucrania o España afectan la aprobación del banco. Hemos considerado diferentes niveles de ingresos y añadido consejos prácticos para una compra exitosa de propiedades.
¿Por qué la hipoteca inmobiliaria en España es ventajosa?
España es líder en la UE en accesibilidad de hipotecas gracias a las tasas bajas y al aumento de precios de la propiedad (5–19% al año en la costa). En octubre de 2024, la tasa promedio fue del 3,2% — más baja que en Alemania (3,65%) o los Países Bajos (3,73%). Para los ciudadanos de la UE, las condiciones son mejores, pero los ucranianos con ingresos en la UE/España también pueden obtener un préstamo. Al final del artículo hay una buena noticia para los ucranianos.
Ventajas de la hipoteca en España:
Tasas bajas: Fijas desde 2,5% (residentes) hasta 7% (no residentes).
Plazos largos: Hasta 30 años, reduciendo el pago mensual.
Inversiones: La propiedad aumenta de valor, especialmente en zonas populares.
Condiciones de la hipoteca en España
Para ciudadanos de la UE
Los ciudadanos de la Unión Europea (residentes en España o en otros países de la UE) obtienen mejores condiciones gracias a ingresos transparentes y estatus en un país europeo.
Préstamo: 70–80% (residentes), 40–60% (no residentes).
Tasas:
Fijas: 2,5–3,4% (residentes), 3–4% (no residentes).
Tasas variables (Euribor): 2,2–3,6%.
Plazo: Hasta 30 años (edad del prestatario hasta 65-75 años).
Pago: No más del 35% de los ingresos.
Pago inicial: 20–30% (residentes), 40–60% (no residentes). Hay excepciones: pago inicial de hipoteca 0%. Esta opción no está disponible para todos. Y este tema es objeto de otro artículo.
Ejemplo: Apartamento en Valencia por €170,000. Un ciudadano de la UE (residente) toma €136,000 (80%) al 3% a 20 años. Pago: €755/mes, se necesita un ingreso de €2,150/mes.
Para ciudadanos de Ucrania después de 2022, no todos los bancos españoles otorgan hipotecas a ucranianos, exigiendo ingresos fuera de Ucrania.
Préstamo: 40–60%.
Tasas: 6,5–7% (incluyendo seguro).
Plazo: 15–25 años.
Pago: Hasta el 35% de los ingresos.
Pago inicial: 40–60%.
Ejemplo: Un ucraniano con ingresos en España compra un apartamento por €170,000, toma €85,000 (50%) al 6,5% a 15 años. Pago: €740/mes, se necesita un ingreso de €2,100/mes.
¿Cómo afectan los ingresos a la hipoteca?
Los bancos en España verifican obligatoriamente el origen de los ingresos (Ley 10/2010) para cumplir con las leyes de la UE contra el lavado de dinero.
1. Ingresos en España
Quién: Ciudadanos de la UE o ucranianos con contrato español (contrato laboral).
Ventajas: Lealtad de los bancos, tasas 2,5–4%.
Ejemplo: Un francés gana €3,000/mes en Valencia, toma €200,000 al 3%, pago €1,050/mes (35% de los ingresos).
2. Ingresos en otros países europeos
Quién: Trabajadores en Polonia, Alemania, etc.
Ventajas: Ingresos estables en euros, tasas 3–5%.
Ejemplo: Un ucraniano en Polonia gana €2,500/mes, toma €120,000 al 5%, pago €710/mes.
3. Ingresos en Ucrania
Restricciones: Algunos bancos no consideran los ingresos ucranianos debido a riesgos. La hipoteca es poco probable sin ingresos en la UE/España, pero aún es posible. SunLine sabe cómo hacerlo.
Alternativa: Plan de pagos del promotor. Pero no todos los promotores aprobarán ingresos ucranianos.
Ejemplo: Un freelancer de Kiev (€2,000/mes) no obtendrá una hipoteca, pero puede aportar aproximadamente €150,000 (50%), y hacer un plan de pagos para el resto.
Nota* Algunos bancos en España establecen un umbral mínimo para otorgar hipotecas. Por ejemplo: €150,000 con un pago inicial del 30%. Por lo tanto, el precio mínimo del apartamento debe ser aproximadamente €215,000.
Documentos para la hipoteca en España
A continuación se presenta una lista aproximada de documentos para la obtención de una hipoteca. La lista puede variar según el banco.
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NIE: Número de identificación de extranjero (se obtiene a través del consulado o en la comisaría o ante un notario en España).
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DNITIE: Tarjeta de identidad de España (Documento Nacional de Identidad)Tarjeta de residencia en España (Tarjeta de Identidad de Extranjero).
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Pasaporte/ID: Pasaporte extranjero (para ucranianos), tarjeta de ID (para ciudadanos de la UE).
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Ingresos:
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Del lugar de trabajo (nóminas (nómina) y contrato laboral).
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Declaración de ingresos de 1–2 años.
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Extracto bancario de ingresos y gastos de los últimos 6–12 meses.
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Certificado de cuenta bancaria: Certificado de titular
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Contrato de reserva de la propiedad comprada: Contrato de arras o reserva.
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Valoración: Tasación (realizada por el banco).
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Adicional: Certificado de antecedentes penales (a veces).
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Vida laboral: Certificado de actividad laboral, emitido por Seguridad Social (seguro social).
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Si la hipoteca se solicita a una empresa, el banco solicitará una lista de documentos relacionados con el registro y la actividad financiera de la empresa.
Nota* Todos los documentos deben ser traducidos al español. Algunos bancos requieren que la traducción sea realizada por un traductor jurado (traductor jurado). Para otros bancos, una traducción notarial o incluso una traducción de Google Translate puede ser suficiente.
Alternativa: Nuestra empresa ofreció una opción de compra de una nueva construcción con pago directo al constructor bajo las condiciones de 50% de pago inicial, €1,000 de pago mensual durante 1.5 años y pago del saldo cuando el edificio sea entregado y se realice la compra final de la propiedad.
Gastos adicionales al comprar
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Valoración de la propiedad: €300–500.
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Notario/registro: 0.5–1% (€850–€1,700 para €170,000).
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Impuestos:
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ITP (segunda mano): 6–10% del valor de la propiedad.
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IVA (nuevas construcciones): aproximadamente 11.5% del valor de la propiedad.
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Seguro: €200–400/año.
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Comisiones bancarias: 0.5–1% (no siempre).
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Corredor hipotecario: €1,500-8,000 (no obligatorio).
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Traducción de documentos: aproximadamente €100-1,000.
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Servicios de agencia inmobiliaria: 3-5% del valor de la propiedad.
Ejemplo: Para un apartamento de €170,000, los gastos serán de €15,000–€20,000.
Criterios para la concesión de hipotecas
No hay que olvidar que los bancos evalúan no solo sus ingresos, sino también muchos otros factores, por ejemplo:
ingresos del cónyuge
gastos (para toda la familia)
número de personas a cargo
existencia de otras hipotecas y créditos en todo el mundo
si vive en su propia casa o en un alquiler
su tipo y duración de ingresos
edad
duración de la cantidad de dinero en la cuenta del banco
y mucho más
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Cómo obtener una hipoteca con éxito en España
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Basta con contactar a la empresa SunLine real estate y le ayudarán a evitar errores con la hipoteca y harán todo lo posible para aumentar sus posibilidades de aprobación de la hipoteca en un banco español.
Riesgos y limitaciones
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Ucranianos: No todos los bancos de España otorgan hipotecas a ciudadanos de Ucrania con ingresos en Ucrania.
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Ingresos: Verificación anual, la falta de confirmación de ingresos puede causar problemas.
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Euribor: Las tasas flotantes pueden aumentar.
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Amortización anticipada: Multas del 0,25–4%.
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Conclusión: Su camino hacia la propiedad en España
Este año la hipoteca de bienes raíces en España para ciudadanos de la UE y Ucrania sigue siendo real.
Contáctenos para un acompañamiento completo:
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