Ипотека в Испании для Граждан ЕС и Украины: Как Купить Недвижимость в 2025

Ипотека недвижимости — доступный способ купить квартиру в Испании. Тема ипотеки жилья в Испании очень обширная, но мы вам расскажем лишь ту часть, которую знаем из своего личного опыта. Все цифры в статье усреднённые – всё зависит от множества факторов и от конкретного банка в королевстве Испания.   В 2025 году граждане ЕС и Украины могут воспользоваться низкими ставками и гибкими условиями, несмотря на различия в статусе резидента и источниках дохода. Эта статья объясняет, как оформить ипотеку в Испании для иностранцев, какие документы нужны, реальные цифры и как доходы из ЕС, Украины или Испании влияют на одобрение от банка. Мы учли разные уровни дохода и добавили практические советы для успешной покупки недвижимости.

Почему ипотека недвижимости в Испании — это выгодно?

Испания — лидер ЕС по доступности ипотек благодаря низким ставкам и росту цен на недвижимость (5–19% в год на побережье). В октябре 2024 года средняя ставка составила 3,2% — ниже, чем в Германии (3,65%) или Нидерландах (3,73%). Для граждан ЕС условия лучше, но украинцы с доходами в ЕС/Испании тоже могут взять кредит. В конце статьи приятная новость для украинцев. Преимущества ипотеки в Испании:

• • Низкие ставки: Фиксированные от 2,5% (резиденты) до 7% (нерезиденты).

• • Долгие сроки: До 30 лет, снижая ежемесячный платёж.

• • Инвестиции: Недвижимость дорожает, особенно в популярных зонах.

Условия ипотеки в Испании

 

Для граждан ЕС

Граждане Евро Союза (резиденты Испании или других стран ЕС) получают лучшие условия благодаря прозрачным доходам и статусу в европейской стране.

• • Кредит: 70–80% (резиденты), 40–60% (нерезиденты).

• • Ставки:
    • • Фиксированные: 2,5–3,4% (резиденты), 3–4% (нерезиденты).
    • • Плавающие (Euribor): 2,2–3,6%.

• • Срок: До 30 лет (возраст заёмщика до 65-75 лет).

• • Платёж: Не более 35% дохода.

• • Первый взнос: 20–30% (резиденты), 40–60% (нерезиденты). Есть исключения: первый взнос по ипотеке 0%. Эта возможность доступна далеко не всем. И эта тема отдельной статьи.

Пример: Квартира в Валенсии за €170,000. Гражданин ЕС (резидент) берёт €136,000 (80%) под 3% на 20 лет. Платёж: €755/мес, нужен доход €2,150/мес.  

Для граждан Украины после 2022 года далеко не все испанские банки выдают ипотеку украинцам, при этом, требуя доходы вне Украины.

• • Кредит: 40–60%.

• • Ставки: 6,5–7% (с учётом страховки).

• • Срок: 15–25 лет.

• • Платёж: До 35% дохода.

• • Взнос: 40–60%.

Пример: Украинец с доходом в Испании покупает квартиру за €170,000, берёт €85,000 (50%) под 6,5% на 15 лет. Платёж: €740/мес, нужен доход €2,100/мес.  

Как доходы влияют на ипотеку?

Банки Испании обязательно проверяют происхождение доходов (Ley 10/2010) для соответствия законам ЕС против отмывания денег.

1. Доходы в Испании

• • Кто: Граждане ЕС или украинцы с испанским контрактом (contrato laboral).

• • Плюсы: Лояльность банков, ставки 2,5–4%.

• • Пример: Француз зарабатывает €3,000/мес в Валенсии, берёт €200,000 под 3%, платёж €1,050/мес (35% дохода).

2. Доходы в других европейских странах

• • Кто: Работающие в Польше, Германии и т.д.

• • Плюсы: Стабильные доходы в евро, ставки 3–5%.

• • Пример: Украинец в Польше зарабатывает €2,500/мес, берёт €120,000 под 5%, платёж €710/мес.

3. Доходы в Украине

• • Ограничения: Некоторые банки не учитывают украинские доходы из-за рисков. Ипотека маловероятна без доходов в ЕС/Испании, но всё же возможна. SunLine знает, как это сделать.

• • Альтернатива: Рассрочка от застройщика. Но не все застройщики одобрят украинские доходы.
  • Пример: Фрилансер из Киева (€2,000/мес) не получит ипотеку, но может внести примерно €150,000 (50%), а на остаток суммы сделать рассрочку.

Примечание* Некоторые банки Испании устанавливают минимальный рубеж на выдачу ипотеки. Например: €150,000 с первым взносом 30%. Соответственно минимальная стоимость квартиры должна быть примерно €215,000.

Документы для ипотеки в Испании

Ниже представлен примерный список документов для оформления ипотеки. Список может отличаться в зависимости от банка.

• • NIE: Налоговый номер (оформляется через консульство или в полицейском участке или у нотариуса в Испании).
  • DNITIE: Карта гражданина Испании (Documento Nacional de Identidad)  Карточка резидента Испании (Tarjeta de Identidad de Extranjero).
  • Паспорт/ID: Загранпаспорт ( для украинцев), ID карта (для граждан ЕС).

• • Доходы:
    • • С места работы (зарплатные ведомости (nómina) и трудовой контракт).
    • • Декларация о доходах за 1–2 года.
    • • Выписка из банка о доходах и расходах за последние 6–12 месяцев.

• • Сертификат банковского счёта: Certificado de titular
  • Договор резерва покупаемой недвижимости: Contrato de arras или reserva.

• • Оценка: Tasación (проводит банк).
  • Дополнительно: Справка об отсутствии судимостей (иногда).
  • Vida laboral: Справка о трудовой деятельности, выдаваемый Seguridad Social (соцстрах).
  • Если ипотека оформляется на компанию, то банк запросит список документов связанных с регистрацией и финансовой деятельностью компании.

  Примечание* Все документы должны быть переведены на испанский язык. Некоторые банки требуют, чтобы перевод был сделан присяжным переводчиком (traductor jurado). Для других банков подойдёт нотариальный перевод или даже перевод с Google переводчика.

Реальные расчёты ипотеки

Давайте рассмотрим несколько реальных примеров:

1. Гражданин Германии с доходом в Испании. Пример квартиры https://sunlinespain.com/catalog/ve2502140263/

• • Доход: €4,000/мес.

• • Квартира: €250,000.

• • Ипотека: €200,000 (80%), под 3%, на 25 лет.

• • Платёж: €948/мес (24% дохода).

• • Первый взнос: €50,000 (20%).
  • Переплата (интерес банка): примерно €85,000

2. Украинец с доходом в Польше. Пример таунхауса https://sunlinespain.com/catalog/ve2411270075/

• • Доход: €2,500/мес.

• • Таунхаус: €170,000 (Torrevieja).

• • Ипотека: €85,000 (50%), под 6,5%, на 15 лет.

• • Платёж: €740/мес (30% дохода).

• • • Первый взнос: €85,000.
    • Переплата (интерес банка): примерно €48,000

3. Украинец с доходом в Украине. Пример квартиры https://sunlinespain.com/catalog/ve2411190015/

• • Доход: €2,000/мес.

• • Квартира: €200,000 (Cullera).

• • Ипотека: Не одобрена.

• • Альтернатива: Наша компания предложила варинт покупки новостройки с оплатой напрямую  застройщику на условиях 50% первый взнос, €1,000 ежемесячный платёж на протяжении 1,5 лет и оплата остатка суммы, когда здание будет введено в эксплуатацию и произойдёт окончательная покупкка недвижимости.

Дополнительные расходы при покупке

• • Оценка недвижимости: €300–500.

• • Нотариус/регистрация: 0,5–1% (€850–€1,700 для €170,000).

• • Налоги:
    • • ITP (вторичка): 6–10% от стоимости недвижимости.
    • • IVA (новостройки): примерно 11,5% от стоимости недвижимости.

• • Страховка: €200–400/год.

• • Комиссии банка: 0,5–1% (не всегда).
  • Ипотечный брокер: €1,500-8,000 (не обязательно).
  • Перевод документов: примерно €100-1,000.
  • Услуги агентства недвижимости: 3-5% от стоимости объекта недвижимости.

Пример: Для квартиры за €170,000 расходы составят €15,000–€20,000.  

Критерии при выдачи ипотеки

       Не стоит забывать, что банки оценивают не только ваши доходы, но и многие другие факторы, например:

• доходы супруга(и)
• расходы (на всю семью)
• количество человек на иждивении
• наличие других ипотек и кредитов во всём мире
• живёте вы в своей или арендованной квартире
• ваш вид и продолжительность дохода
• возраст
• продолжительность нахождения определённой суммы денег на счету в банка
• и многое много другое

Как успешно взять ипотеку в Испании

1.  Достаточно обратиться в компанию SunLine real estate и вам помогут избежать ошибок с ипотекой и сделают всё возможное, чтобы увеличить ваш шанс на одобрение ипотеки в испанском банке.

Риски и ограничения

• • Украинцы: Не все банки Испании выдают ипотку гражданам Украины с доходами в Украине.

• • Доходы: Ежегодная проверка, неподтверждение доходов грозит проблемами.

• • Euribor: Плавающие ставки могут расти.

• • Досрочное погашение: Штрафы 0,25–4%.

Заключение: Ваш путь к недвижимости в Испании

В этом году ипотека недвижимости в Испании для граждан ЕС и Украины остаётся реальной. Свяжитесь с нами для полного сопровождения: +34627876669 WhatsApp @sunline4spain Telegram @sunline.en Instagram для англоговорящих клиентов @sunline.spain Instagram для украино- русскоговорящих клиентов   Хотите купить недвижимость в Испании? Напишите нам для подбора квартиры и оформления ипотеки!