Полный экспертный и инвестиционный гид (Валенсия)

Покупка недвижимости в Испании нерезидентом — это законная, прозрачная и понятная процедура, если она правильно организована.
Иностранец может свободно купить квартиру, дом или инвестиционный объект, однако без знания местных правил легко допустить ошибки, которые приводят к финансовым потерям.

SunLine real estate сопровождает нерезидентов при покупке недвижимости в Валенсии: от первичного анализа и расчёта бюджета до нотариального оформления, регистрации и налогового сопровождения.

Ниже описан очень подробный гайд исключительно из фактов без всякой воды.

---

Кто считается нерезидентом в Испании

С точки зрения испанского законодательства нерезидентом считается лицо, которое:

• проживает в Испании менее 183 дней в году
• не является налоговым резидентом
• не имеет центра экономических и жизненных интересов в стране

Важно понимать:
статус нерезидента никак не ограничивает право собственности на недвижимость в Испании.

---

Может ли нерезидент купить недвижимость в Испании

Да. Ограничений по гражданству нет.

Покупать недвижимость могут:

• граждане стран ЕС
• граждане Великобритании
• граждане Украины, Израиля, Казахстана и других стран
• физические и юридические лица

Обязательное условие — наличие NIE.

---

NIE — обязательный номер иностранца

NIE (Número de Identidad de Extranjero) необходим для:

• подписания договоров
• открытия банковского счёта
• оплаты налогов
• регистрации недвижимости

Получить NIE можно:

• лично в Испании
• через консульство
• дистанционно по доверенности

SunLine организует получение NIE без необходимости приезда в Испанию.

---

Банковский счёт для покупки недвижимости

Для проведения сделки и оплаты налогов требуется счёт в испанском банке.

Банк запрашивает:

• паспорт
• NIE
• подтверждение происхождения средств
• налоговую декларацию или справку о доходах

Это стандартные требования AML (против отмывания средств).

---

Пошаговый процесс покупки недвижимости нерезидентом

1. Reserva (бронирование)

Подписывается договор резерва и вносится депозит (обычно 3 000–10 000 €).
Объект снимается с рынка.

2.  Юридическая проверка объекта

Проверяются:

• Nota Simple
• ипотеки
• аресты (embargos)
• долги по comunidad
• задолженность по IBI
• соответствие кадастру
• лицензии и статус недвижимости

3. Contrato de Arras

Предварительный договор купли-продажи.
Покупатель вносит 10% от стоимости.

• отказ покупателя → потеря задатка
• отказ продавца → возврат в двойном размере

4. Подписание Escritura

Сделка оформляется у нотариуса.
Происходит окончательный расчёт и передача ключей.

5. Регистрация

Право собственности регистрируется в Registro de la Propiedad.

---

Налоги и расходы при покупке

Вторичный рынок (reventa)

• ITP — 10% (Валенсия)
• нотариус — ~0,5–1%
• registro — ~0,3–0,5%

Новострой

• IVA — 10%
• AJD — ~1,5%
• нотариус — ~0,5–1%
• registro — ~0,3–0,5%

Общий бюджет расходов:
обычно 12–14% от стоимости объекта.

---

Ипотека для нерезидентов

Испанские банки выдают ипотеку нерезидентам:

• 50–70% от стоимости
• срок до 20–30 лет
• ставка выше, чем для резидентов

Требуются подтверждённые доходы и налоговая прозрачность.
SunLine помогает с легализацией денег в Испании и  сопровождает процесс получения одобрения ипотеки.

---

Налоги после покупки недвижимости

Нерезидент обязан платить:

IBI

Муниципальный налог — ежегодно.

IRNR

Налог нерезидента:

• если объект не сдаётся — начисляется условный доход
• если сдаётся — налог с фактической прибыли

Ставка:

• 19% — для резидентов ЕС
• 24% — для третьих стран

---

Инвестиционный анализ недвижимости в Валенсии

Валенсия — один из самых сбалансированных рынков Испании для инвесторов-нерезидентов.

Почему инвесторы выбирают Валенсию

• стабильный спрос на аренду
• развитая инфраструктура
• рост цен без резких “пузырей”
• высокая ликвидность при перепродаже
• более низкий порог входа, чем в Мадриде и Барселоне

Рынок подходит как для сохранения капитала, так и для арендного дохода.

---

Какие объекты наиболее ликвидны

По практике SunLine, лучше всего работают:

• квартиры 2-3 спальни
• площадь 65–100 м²
• районы с транспортом и сервисами
• объекты без юридических рисков

Мы не рекомендуем объекты, которые сложно продать в будущем.

---

Пример расчёта доходности аренды

Исходные данные

• Цена квартиры: 220 000 €
• Расходы при покупке (~12%): 26 400 €
• Общий бюджет: 246 400 €

---

Долгосрочная аренда

• аренда: 1 100 – 1 400 € / месяц
• годовой доход: ~15 000 €
• годовой расходы: ~1 800 €

Чистая доходность (ROI):
≈ 5 – 8% годовых

Максимальная доходность достигается не ценой, а правильной стратегией.

---

Основные риски для нерезидента

• покупка с арестами
• долги comunidad
• отсутствие лицензий
• ошибки в кадастре \ регистро
• плохо проверенные документы

SunLine проверяет объект до подписания arras, а не после.

---

Почему нерезиденты выбирают SunLine real estate

• специализация на нерезидентах
• глубокое знание рынка Валенсии
• сопровождение на русском языке
• юридическая и налоговая экспертиза
• инвестиционный анализ до покупки
• сопровождение до полной регистрации

Мы не продаём объект, если он не проходит нашу проверку.

---

Частые вопросы нерезидентов

Можно ли купить дистанционно?
Да, по нотариальной доверенности.

Сколько длится сделка?
В среднем 3–6 недель.

Можно ли сдавать недвижимость?
Да, при соблюдении законных требований.

Платит ли нерезидент налог при продаже?
Да, налог на прирост капитала + удержание 3%.

---

Получите экспертный анализ перед покупкой

Перед тем как подписывать резерв или arras, вы можете:

• прислать выбранный объект
• получить юридический и инвестиционный анализ
• понять реальные цифры доходности
• избежать ошибок на десятки тысяч евро

Консультация бесплатна.
Работаем с нерезидентами в Валенсии.
Ответ — в течение 24 часов.

---

Итог

Покупка недвижимости в другой стране — это всегда расчёт.
SunLine помогает сделать этот расчёт правильно.

Получите профессиональную консультацию

Если вы планируете покупку недвижимости в Испании как нерезидент:

• мы рассчитаем бюджет
  
• проверим объект
  
• объясним налоги
  
• организуем сделку безопасно
  

📍 SunLine real estate — Валенсия
📞 Консультация по покупке недвижимости для нерезидентов

WhatsApp +34 627 876 669

Telegram

Оставить заявку